tanto propietarios como inquilinos se plantean esta pregunta con frecuencia: ¿cuándo se puede subir el precio del alquiler? y, ¿cuánto se puede subir? ¿puede incrementarse anualmente? para responder a estos interrogantes debemos distinguir entre el proceso tradicional (hasta abril de 2022) de subida de precios del alquiler y el contexto actual (desde abril de 2022), en el que las regulaciones por parte del estado han intervenido y modificado la forma habitual de hacerlo.

método tradicional

hasta abril de 2022, cuando se cumplía un año del contrato, el arrendador tenía la posibilidad de actualizar la cuantía de la renta en función del indicador escogido, siempre y cuando la variación no fuera superior a la oscilación marcada por el índice de precios al consumo (ipc). asimismo, los inquilinos eran conocedores de este hecho y se preguntaban cómo se debía llevar a cabo este cambio en el precio y qué se tiene en cuenta para ello.

dicho esto, a la hora de acometer una subida del precio del alquiler se debían distinguir dos conceptos: por un lado, la actualización de las rentas y, por otro, la subida del precio del alquiler tal y como conocemos.

actualización de las rentas del alquiler

salvo que por contrato las partes (inquilino y propietario) hayan pactado otra cosa, la renta de un alquiler se actualiza anualmente, al alza o a la baja, en función de lo que refleje el índice que utilicemos como referencia, siempre y cuando la variación no fuera superior al dato interanual del ipc.

por norma, la actualización de las rentas del alquiler es una cláusula que viene especificada en el contrato de alquiler y que se basa en el artículo 18 de la ley de arrendamientos urbanos:

artículo 18. actualización de la renta.

“durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.”

es decir, esta actualización de la renta se produce de forma automática en función del índice escogido a la firma del contrato. desde alquiler seguro siempre recomendamos que, a la hora de escoger un índice de referencia, este sea el índice actualizador de rentas de contratos de alquiler (índice arca), pues es el único que toma en consideración única y exclusivamente la situación del mercado del alquiler y no variables ajenas, como el precio de la cesta de la compra o el combustible.

independientemente del índice que se utilice como referencia para actualizar la renta del contrato de alquiler, a la hora de ejecutarlo y tal y como señala el mencionado artículo 18 de la lau: “ el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el índice de precios al consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato”

por otro lado, el propietario deberá comunicar al arrendatario en tiempo y forma, la actualización de la renta y el nuevo importe que procederá a abonar y este, pasará a ser efectivo al mes siguiente de la comunicación: “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado” art. 18 del real decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo.

subida del precio del alquiler

aclarado que por un lado está la actualización de la renta, que se hace anualmente mediante un índice de referencia, llega el momento de explicar cuándo la propiedad de la vivienda de alquiler puede subir el precio del alquiler. es decir, cuándo puede modificar el precio establecido en el contrato y marcar una nueva cuantía.

una vez el contrato de alquiler se aproxima a su finalización, el casero del inmueble puede plantear al inquilino realizar un cambio en las condiciones del contrato. esto es, si cuando se aproxima la fecha de finalización del contrato ambas partes están interesadas en su renovación, o en realizar un nuevo contrato de arrendamiento, la propiedad del inmueble podrá plantear el precio de la renta, e incluso otro tipo de modificaciones en las cláusulas pactadas con anterioridad.

la subida de la renta dependerá del criterio de la propiedad, normalmente esta va asociada a un ajuste a la situación del mercado y deberá comunicarla al arrendatario para que este evalúe su interés o no y pueda hacerse efectiva.

por tanto, el propietario de una vivienda en alquiler no puede subir la renta del inmueble durante la vigencia del contrato de alquiler, sino exclusivamente cuando el tiempo del contrato llegue a su fin.

situación actual: restricciones a las subidas del precio del alquiler

el contexto actual, generado por la crisis de la pandemia, la crisis energética y la inflación que de todo ello se ha generado, ha dado lugar a que desde la administración se tomen decisiones respecto al alquiler que han modificado las condiciones para la actualización de las rentas recogidas en la ley de arrendamientos urbanos (lau).

y es que, desde abril de 2022 todos los contratos de alquiler han visto limitada su actualización al dato del índice de garantía y competitividad (igc), que por aquel entonces se situaba alrededor del 2%. desde entonces, los propietarios solo pueden actualizar las rentas con una variación del 2% anual, como máximo. 

de momento, esta medida se prolongará durante todo 2023, y se combina con otra que consiste en una prórroga de 6 meses para aquellos contratos que finalicen entre enero y junio del mismo año. es decir, para aquellos alquileres que finalizan durante ese período no se podrá establecer ninguna subida, pues se prolongan durante 6 meses sus condiciones actuales.

para determinar el precio de nuevos contratos, en cambio, no existe por el momento ninguna medida restrictiva. así, en los nuevos contratos los propietarios siguen pudiendo establecer el precio que quieran.

¿tienes dudas sobre cuándo se puede subir el precio del alquiler? ¡pregúntanos!